Квартиру в строящемся доме можно продать до получения ключей — через переуступку прав требования по договору долевого участия (цессию). Это распространённая схема инвесторов, но у неё есть правила и ограничения. Разбираем по шагам.
Что такое переуступка. Вы заключили ДДУ с застройщиком, но дом ещё не сдан. Вместо продажи готового жилья вы передаёте свои права и обязанности по договору новому покупателю — заключается договор уступки прав (статьи 382–390 ГК РФ и 214-ФЗ «О долевом строительстве»). Важное условие: уступать можно только после полной оплаты цены договора. Если остался долг — нужен перевод долга с письменного согласия застройщика. До государственной регистрации самого ДДУ переуступка невозможна.
Согласие застройщика и регистрация. По закону уведомить застройщика о переуступке нужно обязательно, но его согласия для уступки после полной оплаты не требуется. Однако на практике девелоперы часто берут комиссию за переоформление — от 1 до 3% цены или фиксированную сумму, и это стоит закладывать в цену сделки. Сам договор уступки подлежит государственной регистрации в Росреестре — до неё права к покупателю не переходят.
Налоги и риски. Если квартира за время стройки подорожала, разница между ценой продажи и ценой покупки облагается НДФЛ (13% для резидентов) — с учётом вычета расходов на приобретение. Важный нюанс: имущественный налоговый вычет при переуступке получить нельзя — он даётся только при покупке жилья с оформлением права собственности, поэтому покупатель «на цессии» не получит 260 тыс. рублей. Ответственность: цедент отвечает за действительность требования (что договор заключён и оплачен), но не за то, что застройщик вовремя сдаст дом — это риск покупателя. Если застройщик обанкротится, новый дольщик встаёт в реестр требований наравне с другими. Итог: переуступка выгодна, когда квартира заметно подорожала, но требует аккуратной проверки документов и расчёта налогов.