Самый важный фильтр при выборе квартиры в строящемся доме — проверка девелопера. Проблемы застройщика приводят к задержке сдачи на годы или заморозке стройки. Чек-лист для самостоятельной проверки.
Официальные реестры. Начните с сайта Минстроя РФ (minstroy.gov.ru) — «Реестр застройщиков». Введите ИНН: должны быть разрешение на строительство, проектная декларация, эскроу-счёта, проектное финансирование. Отсутствие в реестре — красный флаг. На Дома.РФ (dom.rf) рейтинг застройщиков с оценкой устойчивости и сроков — ищите зелёную зону.
Эскроу и проектное финансирование. По 214-ФЗ деньги дольщиков с 2019 года на эскроу-счётах — застройщик получает после ввода дома. Крупный банк-аккредитатив (Сбер, ВТБ, Газпромбанк, Альфа, Россельхозбанк) — хороший знак: банк проверил девелопера. Проектное финансирование (кредит под залог будущих квартир) ещё сильнее говорит о надёжности.
История сдачи. Посмотрите объекты за 5 лет: сдавались ли в срок, качество, суды с дольщиками (sudact.ru, арбитраж по ИНН). Отзывы на форумах (ngs.ru, форумhouse, чаты в ТГ) говорят больше презентаций. Финансы: по ИНН на ФНС или в СПАРК — выручка, прибыль, задолженность, нетто-активы. Отрицательные нетто-активы или растущая задолженность — риск.
Чек-лист: 1) в реестре Минстроя с действующим разрешением; 2) эскроу в топ-10 банке; 3) проектное финансирование; 4) сдавали в срок 3–5 лет; 5) нет массовых судов; 6) финансы стабильны. 4+ из 6 — надёжный. Сомнения — берите сданные корпуса или ждите ввода.
Дополнительно: запросите у застройщика проектную декларацию и изучите график строительства — реалистичные сроки тоже признак адекватного подхода.