В 2026 году ключевая ставка ЦБ 14,25% (июль), рыночные ставки 17–19% годовых. Льготные программы — единственный способ снизить платеж. Главные варианты для новостроек:
Семейная ипотека (6% до 12 млн / 6 млн в СПб): для семей с детьми до 6 лет (или ребёнком-инвалидом до 18 лет). Лимит 12 млн руб. (в СПб и ЛО — 6 млн). Можно совмещать с маткапиталом. Требуется: свидетельство о рождении, справка о составе семьи. Не для ИЖС/апартаментов — только квартиры в ЖК с эскроу.
IT-ипотека (4,7–6%): для сотрудников аккредитованных IT-компаний (реестр Минцифры). Лимит до 18 млн (в СПб — 9 млн). Ставка 4,7% до 2025, с 2026 — 6% для новых заёмщиков. Требуется справка 2-НДФЛ/выписка из ЕГРЮЛ, трудовой договор. Не для апартаментов.
Дальневосточная / Арктическая (2–4,7%): только для жителей ДФО/АОФ. В СПб не действует.
Военная ипотека (НАИС): для военнослужащих с 3 годами службы. Лимит 2026 г. — 593,3 тыс. руб. в год (накопительно). Можно купить в любом ЖК с эскроу.
Рыночная (17–19%): если не подходите под льготные. Сейчас банки дают скидки 0,5–1 п.п. за зарплатный проект, страхование жизни, крупный ПВ (30%+). Переплата за 20 лет при 18% — ~2,2× от суммы кредита.
Рассрочка от застройщика: ПВ 20–50%, срок 1–5 лет, 0% или низкий % (до 8%). Подходит если не прошли по ипотеке или ждёте снижения ставок. Риск: если застройщик не сдаст — деньги вернуть сложнее (ФЗ-214 не применяется полностью).
Итог: семья с малышом — семейная 6% (лимит 6 млн в СПб). IT-спец — IT 6% (лимит 9 млн). Военный — НИАС. Остальные — рыночная с зарплатным проектом + страховка жизни (скидка 1,5–2 п.п.) или рассрочка застройщика. Всегда сравнивайте ПСК (полную стоимость кредита), а не только ставку.