Досрочное погашение — право заёмщика (ФЗ-353, ст. 11). Банк не может запретить, штрафовать или устанавливать минимальные суммы (только если в договоре — комиссия за обслуживание счёта, но не за погашение). Есть 2 способа:
1. Сокращение срока (платеж не меняется): переплата по процентам снижается максимально. Пример: 6 млн на 20 лет под 18%, досрочно 1 млн на 3-м году — сэкономите ~1,5 млн процентов, срок сократится на 4–5 лет. Лучший вариант, если доход стабилен.
2. Сокращение платежа (срок не меняется): ежемесячный платёж снижается, переплата меньше. Удобно, если нужен кэш-флоу (переход на неполный день, декрет, расходы на детей).
Когда выгоднее не погашать: если ставка по ипотеке ≤ доходности вклада/облигаций (сейчас вклады 14–16%, ипотека 17–19% — погашать выгоднее). Если льготная 6% — выгоднее положить на вклад 16% (разница 10% в год). При семейной/IT ипотеке — лучше не погашать досрочно, а инвестировать разницу.
Нюансы: уведомите банк за 30 дней (или по договору). Платёж идут: проценты → основной долг → штрафы. Частичное погашение — от 10 тыс. руб. (в Сбере/ВТБ/Альфе/Газпромбанке — от 0 руб.). Полное — погашение остатка + проценты за текущий день. После полного — получите справку об отсутствии задолженности, снимите обременение в Росреестре (госпошлина 350 руб. физлицу).
Итог: под 17–19% — погашайте досрочно, сокращая срок (макс. выгода). Под 6% (семейная/IT) — не погашайте, инвестируйте в вклады/ОФЗ (доходность 14–16%). Уведомляйте банк заранее, сохраняйте чеки. Снимайте обременение после полного погашения.